Antalya'da Ev Kiralarken Depozito ve Demirbaş: Kiracı Neye Dikkat Etmeli?

Antalya'da ev kiralarken depozito en fazla 3 kira olabilir. Depozitonun nerede durması gerektiği, teslim tutanağı ve iade adımları.

KIRACI REHBERI

Hilal Kaya & Gündüz Kaya

11/12/20267 min read

Antalya'da ev kiralarken depozitonun geri gelip gelmeyeceği, çoğu zaman taşınırken değil anahtarı teslim alırken belirlenir. Kanun depozitoyu en fazla üç aylık kirayla sınırlıyor, nakit depozitonun bankada iki tarafın onayı olmadan çekilemeyecek bir hesapta durmasını öngörüyor ve kiracıyı normal kullanımdan doğan yıpranmadan sorumlu tutmuyor. Bu hakları kullanabilmek için de girişte dairenin ve demirbaşların durumunu yazılı ve fotoğraflı olarak kayıt altına almanız gerekir. Aşağıda kiralık evde depozito ve demirbaş konusunu sözleşmeden çıkışa kadar adım adım anlatıyoruz.

Depozito ne kadar olabilir?

Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kirayı aşamaz. Aylık kirası 30.000 TL olan bir dairede istenebilecek depozito en fazla 90.000 TL'dir. "Dört kira depozito" veya "yıllık peşin + depozito" gibi talepler bu sınırı zorlar; depozitonun üç kirayı aşan kısmı için kanuni dayanak yoktur.

TBK 346'ya göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kiranın geç ödenmesi hâlinde ceza ödeneceği veya kalan kiraların hepsinin muaccel olacağı yönündeki maddeler de aynı hükme göre geçersizdir. Sözleşmede böyle bir madde görürseniz imzadan önce konuşmak, sonradan tartışmaktan daha kolaydır.

Depozito nerede durmalı?

TBK 342'ye göre nakit depozito, kiracı tarafından bir bankada kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibiyle veya kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla geri verir. Uygulamada depozito çoğu zaman ev sahibine elden veya havaleyle ödeniyor; bu yöntem yaygın olsa da kanunun öngördüğü model değil.

Ortak vadeli hesabın kiracı açısından iki faydası var. Para faiz geliri getirir ve kira bittiğinde paranın kimde olduğu tartışması çıkmaz. Kanun ayrıca bir süre de koyuyor: Kiraya veren, sözleşme bittikten sonraki üç ay içinde kiracıya karşı dava, icra takibi veya iflas yoluna başvurduğunu bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu iade etmek zorundadır.

Ev kiradayken satılırsa ne olur? Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 12 Mayıs 2026 tarihli ve Resmî Gazete'nin 1 Eylül 2026 tarihli sayısında yayımlanan kanun yararına bozma kararına göre, depozitoyu yeni malike devrettiğini ispat edemeyen önceki malik, iade borcundan kurtulmaz. Depozito ev sahibine elden ödendiyse, satış haberini aldığınızda depozitonun kime geçtiğini yazılı olarak sormak bu yüzden önemlidir.

Kira ve depozito neden bankadan ödenmeli?

Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 (Resmî Gazete, 17 Ekim 2024) ile konut kirası tahsilat ve ödemelerinin tutarı ne olursa olsun banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunlu hâle geldi; eski 500 TL alt sınırı kaldırıldı. Bu kurala uyulmaması Vergi Usul Kanunu kapsamında özel usulsüzlük cezasına yol açabilir.

Kiracı açısından banka kaydı aynı zamanda delildir. Açıklama kısmına "Kasım 2026 kirası" veya "depozito — [adres]" yazmak, ileride hangi paranın neyin karşılığı olduğunu tartışmasız hâle getirir.

Teslim tutanağı: depozitonuzun asıl güvencesi

TBK 334'e göre kiracı, evi teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. "Teslim aldığı durum" yazılı olarak tespit edilmemişse, çıkışta bir duvar lekesinin veya bir dolap kapağının ne zaman oluştuğu tartışmaya döner.

İyi bir teslim tutanağında şunlar bulunur:

  • Tarih, adres, iki tarafın adı ve imzası

  • Oda oda duvarlar, zemin, kapı ve pencerelerin durumu

  • Demirbaş listesi: marka ve model ile birlikte beyaz eşya, klima, kombi veya termosifon, eşyalı dairede mobilyalar

  • Her demirbaşın çalışır durumda olup olmadığı

  • Elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının o günkü endeksi

  • Teslim edilen anahtar, kumanda ve kart sayısı

  • Tarihli fotoğraf ve video kaydı; dosyaları karşı tarafa e-posta veya mesajla göndermek tarihi sabitler

Antalya'da kiralık dairelerin bir kısmı eşyalı olarak kiraya veriliyor. Eşyalı dairede demirbaş listesi uzadıkça tutanağın değeri de artar: koltuk kılıfındaki bir yırtığın veya klimadaki bir arızanın girişte var olduğunu ancak o liste kanıtlar.

Taşınırken: boya, temizlik ve kesinti tartışması

En sık tartışma "boya badana" kesintisidir. TBK 334'e göre kiracı olağan kullanımdan doğan eskimeden sorumlu olmadığı için, normal kullanımla soluklaşan duvar boyasının bedeli kural olarak depozitodan kesilemez. Aynı madde, kiracının sözleşme sonunda tazminat ödeyeceğine dair önceden yapılan anlaşmaları, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında geçersiz sayıyor. Kırık bir cam, sökülmüş bir dolap veya ihmal yüzünden bozulan bir cihaz ise kiracının sorumluluğuna girebilir.

TBK 317'ye göre evin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir ve yerel adet de dikkate alınır. Pratik karşılığı: evi temiz bırakmak ve klima filtresi gibi küçük bakımları yapmak kiracının işidir; eskiyen bir kombinin yenilenmesi ise değildir.

TBK 335 kiraya verene de bir yükümlülük getiriyor. Ev geri verilirken kiraya veren evi kontrol etmeli ve kiracının sorumlu olduğu ayıpları hemen ve yazılı olarak bildirmelidir; bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur. Olağan bir incelemeyle anlaşılamayacak ayıplar için bildirim, ayıp fark edildiğinde yapılır. Bu yüzden çıkış gününde de girişteki gibi bir tutanak düzenleyip sayaç endekslerini ve anahtar teslimini yazıya geçirmek iki tarafı da korur.

Aidat, komisyon ve damga vergisi: kim neyi öder?

Aidat: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesine göre kiracı, ortak giderlerden malikle birlikte müteselsilen sorumludur; bu sorumluluk kiracının borçlu olduğu kira bedeliyle sınırlıdır ve kiracının ödediği tutar kiradan düşülür. Günlük işletme giderleri genellikle kiracıya, dış cephe veya asansör yenileme gibi büyük işler genellikle ev sahibine yüklenir; bu ayrım kanunda tek tek sayılmadığı için sözleşmede açıkça yazmak en sağlam yoldur.

Emlakçı hizmet bedeli: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre kiralamada yetkili işletmenin alabileceği hizmet bedeli, sözleşmedeki bir aylık kira bedelini (KDV hariç) aşamaz. Sözleşmelerde aksi kararlaştırılmamışsa bu bedel taraflar arasında eşit paylaşılır. 30.000 TL kiralık bir dairede toplam üst sınır 30.000 TL + KDV'dir; aksi yazılmadıkça kiracının payı bunun yarısıdır.

Damga vergisi: Gerçek kişilerin konut olarak kullanmak üzere kiraladığı evlerin kira sözleşmeleri, Damga Vergisi Kanunu'na ekli (2) sayılı tablo uyarınca damga vergisinden istisnadır.

Depozito iade edilmezse

Önce yazılı talep: iade tarihi ve IBAN içeren bir mesaj veya e-posta, sonuç alınmazsa noter ihtarnamesi. Anlaşma sağlanamazsa 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Depozito bankadaki ortak hesaptaysa, yukarıda anlatılan üç aylık sürenin dolmasıyla iade bankadan talep edilebilir. Somut uyuşmazlıkta bir avukattan destek almak, hangi yolun daha hızlı sonuç vereceğini netleştirir.

Kontrol listesi: anahtarı almadan önce

  • Depozito üç aylık kirayı aşmıyor mu?

  • Depozitonun nerede tutulacağı (ortak vadeli hesap veya ev sahibi) sözleşmede yazıyor mu?

  • Kira ve depozito banka üzerinden, açıklamalı ödeniyor mu?

  • Sözleşmede kira ve yan giderler dışında bir ödeme maddesi (cezai şart, "çıkışta boya bedeli" vb.) var mı?

  • Aidatın hangi kalemlerinin size ait olduğu yazılı mı?

  • Demirbaş listesi marka, model ve çalışma durumuyla hazır mı?

  • Oda oda tarihli fotoğraf ve video çekildi, karşı tarafa gönderildi mi?

  • Sayaç endeksleri ve anahtar sayısı tutanağa yazıldı mı?

  • Emlakçı hizmet bedelinin tutarı ve kimin ödeyeceği yazılı olarak belli mi?

Sık sorulan sorular

Ev sahibi depozitoyu enflasyona göre güncelleyerek mi iade etmeli?

Kanun nakit depozitonun vadeli hesapta tutulmasını öngörüyor; bu modelde iade edilen tutar, hesapta biriken faizi de içerir. Elden ödenen depozitonun nasıl iade edileceği ise sözleşmeye ve somut duruma göre değişir; bu konuda bir avukattan görüş almak en doğrusudur.

Kira artışında depozito da artırılabilir mi?

Kanundaki sınır "üç aylık kira bedeli"dir. Ek depozito talebi sözleşmede düzenlenmemişse tarafların anlaşmasına bağlıdır ve toplamı yine bu sınırı aşamaz.

Ev sahibi çıkışta "evi kontrol edeceğim" deyip haftalarca bekleyebilir mi?

TBK 335'e göre ayıpların hemen bildirilmesi gerekir; gizli ayıplar istisnadır. Bu yüzden çıkış günü birlikte tutanak tutmayı önermek, sonradan gelen taleplere karşı en iyi korumadır.

Kiraya veren aidatı ödemezse yönetim kiracıdan isteyebilir mi?

KMK m. 22'ye göre kiracı ortak giderlerden malikle birlikte sorumludur, ancak borçlu olduğu kira tutarı kadar. Ödediğiniz tutarı kiradan düşebilirsiniz; bunu yazılı olarak ev sahibine bildirmek iyi olur.

Son söz

Depozitoyu korumak için çıkış günündeki tartışmaya değil, ilk günün evrakına yatırım yapın: sınırı aşmayan bir depozito, banka kaydı ve fotoğraflı bir tutanak. Antalya'da kiralayacağınız bir dairenin sözleşmesini veya demirbaş listesini birlikte gözden geçirmek isterseniz bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; kişisel durumunuz için avukat veya mali müşavire danışınız. Mevzuat bilgisi 11 Kasım 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir.

Kaynaklar

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 317, 334, 335, 342, 346

  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m. 22

  • 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, (2) sayılı tablo IV/31

  • 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B (yürürlük: 1 Eylül 2023)

  • Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 328 — Resmî Gazete, 17 Ekim 2024

  • Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, m. 20 (son değişiklik: Resmî Gazete, 1 Ekim 2026)

  • Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 12 Mayıs 2026 tarihli kanun yararına bozma kararı — Resmî Gazete, 1 Eylül 2026